“在小区做广告，业主会不会反对？是否需要征得业委会同意？”在与东风路某高档小区物业招商部张经理交谈时，河南商报记者提出自己的担心。 他很爽快地答复，“合同是跟物业签的，这个你不用担心，而且小区也没有业委会。”当问及物业是否会将广告收入与业主分享时，他以“需要向领导请示”为由避而不谈。 而另一家物业公司经理则直言，“直接找物业公司谈就行，跟业委会没啥关系。”他称，目前郑州成立业委会的小区非常少，经营的事儿物业公司基本可以说了算。 在走访中，基本上所有的业主都告诉河南商报记者：小区广告收入多少，物业没有公示过，更别说资金的使用情况了。 “小区广告抬头不见低头见，我们也不知该找谁去问。”东风路花园路附近某小区业主何女士说，小区建成3年不到，没听说过有业委会，而且业主多把房子出租，小区里三分之二都是租客，更没人牵头与物业谈广告收入分配的事儿。 业主参与分配是法定权利 谈到这个现状，郑州市房管局物业管理处处长程建颖明确表示，业主参与小区广告收益分配是法定的权利，“物权法第七十三条明确规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 他还给河南商报记者找到了《郑州市物业管理条例》的相关具体条例，其第五十条规定，利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。 经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益，应当主要作为补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 尴尬 有业委会的小区不到10% 据房管部门不完全统计，目前郑州市居民小区至少有4000个，而有业委会的不到10%。 一周来，河南商报记者接到了上百个反映小区管理问题的电话，这些问题集中在物业、业委会和业主之间。基本上所有业主投诉的问题都是小区的公共事务，质疑物业和业委会工作不力。 “当前的小区多是商品房，业主之间不熟悉，信任度很难建立起来。”程建颖认为，利益相关性可以让业主们团结起来，但是没有载体，他们极少能行动起来。 家住沁河路的毛先生认为，以前是“事不关己，高高挂起”，业主们是一种旁观心态，而现在则是“事已关己，仍然高高挂起”，“大家不是不明白，只是没人出头，把这些分散的力量组织起来”。 此外，河南商报记者发现，目前在郑州，小区要成立业委会，大多是业主和物业矛盾激化的结果。有的业委会组建起来后，第一件事就是“干掉”物业公司，这样一来，有物业公司一听说要组建业委会，常常会使各种绊子。 积极行动的社区少之又少 成立业委会需要一长串流程，是否有变通之策？程建颖告诉记者，早在2011年，郑州市物业管理工作领导小组下发了《郑州市住宅小区业主代表协调委员会指导意见》，要求“没有业委会的小区应当成立业主代表协调委员会”，以行政手段加快业委会成立的步伐。 其具体办法是，街道办将到小区每栋楼走访，每栋楼选出一个“楼长”，由3~11人组成业主代表协调委员会，代行业委会部分职责。 “这是一个过渡组织，在小区管理稳定后可适时转变为业委会，也就有了试错的空间。”程建颖说，这对于社区来说，是基本的工作，也具有很强的可操作性。不过目前来看，积极行动起来的社区少之又少。 小区广告经营没有指导规范 除了业委会的现实困境外，在小区广告经营方面，目前国内尚无具体的指导规范。 程建颖告诉河南商报记者，目前郑州市房管局正着手起草关于小区公共区域经营的指导规范，待讨论成熟后，会正式对外公布，“我希望把它提交到市政府层面，以政府令的形式发布，增强它的权威性。” “这个指导规范会详细地说明公共区域进行经营、管理、分配等各个问题，不再是泛泛而谈。”不过对于更多细节，他表示文件尚在起草阶段，不方便透露过多，“不过一旦公布，会是全国第一家。” 业主主动维权 程建颖：在法律意义上，业委会和业主代表协调委员会都是“物权组织”，是业主对小区行使共有权利的代表主体，如果没有这个组织，业主个人很难和物业公司对抗。建议涉及公共利益的事儿，还是需要广大业主主动维权，建立业委会，自己的事儿最终还是得自己操心。 可以走法律途径 河南良仁律师事务所律师宋英群：物业公司擅自进行经营活动，并将收益挪作他用，是要承担法律责任的。有业委会的话可以在协商的前提下进行分成，但物业绝对无权私吞私分。如果物业公司没有按规定公示相关支出，业主有权要求其公示，仍拒绝公示的，可请求法院判决其公示。 有个小区的公共水电费 都从广告等收入中扣 郑州富田丽景小区业委会一直被外界认为管理有方。 2003年10月24日成立第一届业委会，至今已经到第三届。 成立之初，就得到了开发商、物业的配合，广告费、出租小区公共房屋的收益及停车费，会在公告栏内公布。 “我们小区公共水电费，业主从来不用缴，都从这里面扣了。”业委会成员师女士说，业主不用担心财务公开的问题，业委会财经委员每月都会和物业对账，每半年向全体业主公示收支明细。 不过，尽管如此，因为“钱”的问题，该小区业委会也一度陷入困境。 “你是不是贪污物业费了”和“你是不是和物业穿一条裤子”等质疑让不少委员寒心，师女士就曾当过业委会主任，但后来提出辞职，在业委会极力挽留下，她现在只愿当一名普通委员。 |